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業者に依頼せず自分で所有権移転登記を行うには?

書類の費用

不動産投資で意外と大きな出費となっているのが、書類です。書類の中には非常に面倒な手続きがあり、時間がかかるものは少なくありません。

そのため、そういった書類は司法書士に依頼して代行してもらうという手段が取られています。代行してもらうことにより、面倒な手間がなくなるので忙しくても不動産投資の準備をすすめることができます。

しかし、この代行作業は手間がかからない代わりにお金がかかります。業者や書類によって金額は変わりますが、一通りの書類を任せるとなると20~30万以上かかることも珍しくありません。

不動産売買のコストを下げるなら所有権移転登記は自分で行うべし

不動産売買のコストを下げる上で最も効果的なのは、所有権移転登記などの書類を自分で準備することです。

前述したように、書類の準備作業を司法書士などに代行してもらうことで何十万もお金がかかってしまいます。逆にいえば、書類の準備をするだけで何十万円分ものお金が浮き、その分ワンランク良い物件を探しやすくなるのです。

たしかに書類の準備は面倒ですが、その面倒な作業をする価値は十二分にあります。加えて、今はインターネットのお陰で書類の書き方も図解入りで知ることもでき、昔に比べて難易度は遥かに下がっています。そのため、敷居は非常に低くなっています。

ここでは、自分でも名義変更が可能な所有権移転登記についてお話します。

そもそも所有権移転登記とは

所有権移転登記とは、簡単に説明すれば不動産の所有権を法律的に自分のものに名義変更する手続きのことです。この手続を終えれば、晴れて不動産物件はあなたのものです。

しかし、当然のことながらこの手続きは厳正なる手続きをしなければなりません。不動産のような高価なものの所有権を1枚の書類に住所と氏名を書いて判子を押し、それでおしまいという訳にはいきません。

そのため、様々な手続きを行わなければならないですが、少々手間がかかってしまいます。そんな手間をなくすために、司法書士がいます。司法書士は、不動産売買を行う時に、不動産仲介業者の指定による司法書士に手続きを依頼することになります。

司法書士を利用した場合に所有移転登記にかかる費用

ここで、司法書士に所有権移転登記を依頼した場合の費用の一例を見てみましょう。

例として、ここでは土地の所有権が2000万、建物の所有権が1000万かかる計3000万の不動産物件を購入したとしましょう。

その時土地にかかる登録免許税は価格の0.3%なので2000万×0.3の6万円

建物の登録免許税は価格の1.5%なので1000万×1.5の15万円

これに加え、抵当権設定登記が加わります。これは土地・建物の合計額×0.1%なので今回の場合は3万円かかります。

これら3つを足した結果、大体24万円かかります。これが基本料金です。

しかし、司法書士に依頼した場合、さらに手数料が加わります。手数料は業者によって違いますが、大体7~8万円が相場です。

しかし、自分で行った場合、この手数料をなくすことができます。また、他にも様々な登記にかかる手数料を自分で行うことによりなくせば、それだけで20万円以上のコストを削減することができます。

自分で登記を行う場合は仲介業者への事前確認を忘れずに

登記を自分で行う時は、まず仲介業者に事前確認する必要があります。なぜなら、場合によっては自分で行えない可能性もあるからです。

行えるケース

これは、ローンの有無が大きく影響します。一括で購入した場合、抵当権設定登記を行う必要がないため、自分で登記登録をしても問題はありません。上記に自分で登録する際に抵当権設定登記の金額が除外されたのは、こういった理由があるからなのです。

行えないケース

こちらは逆に、ローンで購入する際に行えなくなる可能性があります。もし、こういった登記を本人にやらせた時に手続きが完了しないと、ローンが滞った場合に資金回収ができないというリスクがあるからです。

そのため、基本的に司法書士が必要となるケースが多いです。しかし、あなたの社会的信用が高い場合、自分で登記をする旨を話せば了承が得られる可能性もあります。

登記手続きのために必要となる書類を揃える

所有権移転登記のために必要なのは、5枚の書類です。

登記申請書

登記申請書は、法務局に行って入手することになりますが、プリンターさえあれば自宅で用紙を作ることができます。法務局ホームページにて書式をダウンロードすることができます。また、登記申請はオンライン申請も可能です。詳しくはホームページに書かれているので見てみましょう。

登記識別情報

こちらも同じくオンライン申請が可能ですが、書類ででも用意することができます。これは非常に重要な個人情報なので不動産管轄の登記所の窓口で本人確認後に受け取ることができます。

この書類で重要なのは書類内にある12桁の英数字であり、見られないように目隠しシールが貼られています。念のため、確認は自宅で行い、厳重に保管しましょう。

印鑑証明書

こちらは市役所で発行できますが、事前に印鑑登録をしてないと発行できません。印鑑登録してない場合は登録することから始まります。

住民票

こちらも市役所で発行できます。混雑していなければ10分程度で入手できますが、身分証明書の提示が必要です。

固定資産評価証明書

不動産が管轄している都税事務所や市町村の市民税課で交付できます。これは不動産会社に聞けば管轄がどこか教えてもらえます。なお、交付には身分証明書が必要です。

登記手続きの手順

登記手続きは法務局へ書類を提出するのを含めて、大きく6つの工程に分けられます。

作業内容を大まかに説明すると、

  1. 物件調査
  2. 税金確認
  3. 書類収集
  4. 書類作成
  5. 贈与契約
  6. 法務局へ提出・申請

です。これら作業について順を追って説明しましょう。

物件調査と税金確認

まず、名義変更する対象の不動産を確認します。そこから固定資産評価額や路線価などを調べ、全体の税金を算出します。

なお、固定資産評価額は、地元の市役所で閲覧できる固定資産課税台帳書から確認が可能です。

申請書に必要事項を記入し、身分証明書と手数料を提示すれば、どなたでも閲覧することができます。

春頃に送付される納税通知書の「価格」欄にも、評価額が記載されています。

よって、納税通知書が手元にあるなら、わざわざ閲覧に出向く必要もありません。

もし、納税通知書が見つからないなら、市役所で固定資産評価証明書を申請するという手段もあります。(身分証と手数料が必要)

物件調査は、「登記事項証明書」を発行して調査します。登記事項証明書は、不動産の地番や地積、所有者の情報、担保について書かれています。

登記事項証明書は法務局で発行できますが、土地の場合ならば「地番」建物ならば「家屋番号」が必要です。

この2つは、法務局で住所から調べる他、登記済権利証や固定資産税通知症の明細書で確認できます。

その他書類収集と作成

贈与契約の手続きには、

  • 当期識別方法通知(対象不動産のもの)
  • 印鑑証明書(三ヵ月以内)
  • 住民票
  • 固定資産評価証明書(名義変更する年度のもののみ)

が必要になります。これらは基本的に地元の市役所で発行できます。

また、自分で作らなければならない書類もあります。それが贈与契約書です。

作成する際には、「いつ」「誰が」「誰に」「何を贈与した」ということを明記する必要があります。

贈与契約書はネットで探せば書類作成のための雛形が見つかるので、それを利用すればお手軽に作れます。

捺印と提出

作成した贈与書に贈与者と受容者が署名捺印をし、集めた書類・申請書とともに法務局へ申請すれば、手続きは完了です。

この申請書も自身で作成する必要があります。これも雛形を利用すれば問題ありません。

雛形はネットで探せば入手できる他、法務局によっては作成例が掲載されていることがあります。

ちなみに、名義変更の手続きは物件の所在地を管轄する法務局へ申請しなければなりません。

手続き時の注意点

物件登記簿の状態確認

贈与による不動産名義変更を行う場合、対象となる物件の登記簿に関する状況を調べなければなりません。

例えば、名義上の住所が現住所と異なる場合は「住所変更登記」。結婚や離婚によって名字に変更があった際も「氏名変更登記」を用意する必要があります。

税金

資産価値の大きい不動産贈与は、贈与税にも気をつけなくてはなりません。

よくある事例として、贈与による不動産名義変更を自分で行った後、贈与税の請求額が払えないというケースがあります。

また、税金があまりにも高額で、支払いが困難となり名義変更を取り消すこともあるようです。この時にかかった税金は戻ってくることなく、余計な支払いが増えってしまいます。

「前もって知りたかった」と思うかもしれませんが、法務局は登録免許税以外の税金は管轄外なので教えてくれないことのほうが多いです。

ここは、事前にどのくらいの費用・税金が発生するかは、自分で把握しておきましょう。

なお、贈与税の計算方法は、その年の1月1日から12月31日までの1年間に贈与された財産の金額を合計します。次に、その合計金額から基礎控除額である110万を差し引きます。

最後に、その金額に税率を乗じることで贈与税は算出できます。

登記について考えましょう

登記までの流れは、上記の書類を用意し、登録免許税分の現金を用意して法務局で申請すれば、手続きは完了です。なお、免許税は現金ではなく印紙で支払うことになります。なお、法務局によって高額の印紙(1枚10万円相当)があるのと無いのとでは手間が若干異なります。

自分で所有権移転登記を行うリスク

自分で所有権移転登記を行う場合のリスクというのは、基本的に手間くらいです。

書類を用意するためには結構手間がかかることが多く、仕事の片手間で集めようとすると場合によっては日数が掛かる可能性もあります。しかし、司法書士に頼めばお金はかかりますが非常にスピーディーに揃えてくれるため、大急ぎで登録をしたいというときには司法書士に頼んだほうが確実です。

たしかにコストはかかりますが、その分早く不動産投資を始められるため早く始めたい場合は依頼したほうが良いかもしれません。そもそも、上記したように自分で行う場合にはちょっとした条件があるので大抵の場合は司法書士に頼むのです。

しかし、自分で登録が可能であり、なおかつ急がなくても良い場合は自分でやってみてはいかがでしょうか。数十万費用が浮けば、そのお金で色々な事ができますよ。

まずは自分で登記を行いましょう

登記はやり方さえ熟知し、書類さえ揃えれば1時間もかからずに必要情報は記入できますし、手続きも法務局が混雑していなければ全く時間がかかりません。要はどれだけ事前に知識を知っているかによって、手間は大幅に違ってくるのです。

どうしてもわからない場合は相談もできるので、興味があるなら試してみましょう!