HOME » リスク回避のための投資マンション売却Q&A » 失敗しない出口戦略のポイントとは?

失敗しない出口戦略のポイントとは?

マンション投資は出口戦略が重要

「投資は出口戦略がカギを握る」。投資家であれば、誰もが知っている常識です。マンション投資でいえば売却のタイミングであり、次の投資物件の購入タイミングである時期を見定めることがポイントといえます。

ここでは、マンション投資での出口戦略のポイントをまとめましたので参考にしましょう。

不動産投資における危険性を回避するために

【長期保有に潜む「安定」と「危険」】

どんなに新しい物件も、年数を重ねるごとに劣化し、不動産としての価値は落ちていく傾向にあります。つまり今所有している物件が高い収益を出していても、数年後数十年後、現時点以上の収益を見込めるとは限りません。購入した金額で売却できるケースはほとんどないということです。

しかし、長期保有をすることで得られるメリットもあります。10年20年と長く所有し続けることで元本を回収できれば、それ以降は安定した収入が得られるようになります。ただ、そのときには所有物件の築年数もその分増えているので、やむなく家賃を下げていることも考えられます。

これらのことから、物件の長期保有には物件価値の低下、家賃収入低下の2つの危険性があるといえます。出口戦略を立てるときは、長期保有における安定と危険性の両方を把握しておく必要があるのです。

【売却時期を見誤らないよう注意】

不動産投資において出口、つまり売却のタイミングを計るのは非常に重要です。タイミングといっても時間帯や季節などではなく、譲渡税の変わり目やローンの金利切り替え時期などです。マンションの大規模修繕が必要となる時期である、築10年目を迎える時期も売却時期の1つに数えられます。

これらのタイミングはいずれも利回りに大きく影響しており、逃してしまうと想定していた利回りにならないどころか、大きな損をしてしまう危険性があります。この3つの時期がマンション投資の出口戦略にどのように関わっているか、しっかり把握するようにしましょう。

出口戦略―売却のタイミングはここだ!

その1:譲渡税率の変わり目

土地や建物などの不動産を売却すると、売却益(譲渡所得)に税金がかかります。

この税率は不動産の所有期間によって違い、5年以下の短期譲渡税だと39%、5年を超える長期譲渡税だと20%です(このほか、2037年度までは復興特別所得税が2.1%かかります)。

つまり、購入してから6年目以降に売却すれば、売却益にかかる税金は約半分になり、節税の面では売却タイミングの一つと考えるとよいでしょう。

注意点として、売却した年の1月1日時点で5年以下なら短期、5年超なら長期と決まります(購入した日からではないので注意しましょう)。

その2:ローンの金利切り替え時期

投資用物件を購入する際、多くの方が不動産投資ローンで購入されていると思います。

変動金利の場合、返済額は5年に1回が切り替えのタイミング、短期固定金利だと3年または5年が固定期間ですから、そのときが切り替えのタイミングです。

このとき、収益や今後の状況などを想定したうえで、ローンを借り換えるか、売却するかを検討するタイミングとなります。

その3:大規模修繕を検討する時期

どんなマンションでも、築10年を超えると大規模修繕が必要になるタイミングです。修繕積立金を払っているとはいえ必ずしも足りるとはいえず、追加費用がかかることもあります。

また、築年数が経過するほど修繕積立金はアップしていきます。こうした点からも、大規模修繕を行って保有し続けるか、あるいは修繕前に売却するかのタイミングといえるでしょう。

以上の点からみると、購入してから5年目、10年目が一つのタイミングとなりそうです。

ただし、そのときの経済状況も勘案することも大切です。売却したくても、買い手がいなければ意味がありません。ある程度の買い手がいてこそ、高い価格で早く売却できるわけですから、不動産マーケット市場を見極めたうえで検討しましょう。

出口戦略について相談したい!
おすすめ投資マンション売却会社3選を見る>>