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確定申告はどうする?

マンション売却時にかかる税金について

投資用マンションを所有している方なら、すでに確定申告をされていると思いますが、マンションを売却した際にも売却益があれば確定申告をする必要があります。

そこでまずは、マンション売却時にかかる税金の種類について紹介しましょう。

売却時にかかる税金は、「印紙税」「登録免許税」「譲渡所得税」の3つが該当します。

印紙税

投資用マンションを購入した際にも、売買契約書に印紙を貼付していますが、売却時にも同様に印紙を貼付する必要があります。

ただし、売主は売買契約書の原本を持つことが義務付けられていないため、売買契約書をコピーするだけで印紙代は節約できます。

登録免許税

こちらも、投資用マンションを購入した際にかけられる税金です。

売却時にもかかりますが、その対象者は「抵当権抹消登記」をする方のみです。つまり、抵当権のかかった物件を売却時に抹消登記をする方が支払う税金となります。

所得税と住民税

売却した際に利益(譲渡所得)があった場合、所得税と住民税に一定率の税金が課せられます。この場合の利益、つまり譲渡所得は、以下の公式で算出されます。

譲渡所得=売却額-購入額-諸経費

例えば、購入したときの物件価格が3,000万円、売却額が4,000万円、仲介手数料などの諸経費が200万円かかった場合、譲渡所得は800万円となります。

譲渡所得がプラスであれば確定申告をする必要がありますが、売却額が購入額を下回るマイナスの場合は課税されないため、税法上では確定申告をする必要はありません。

ただし、給与所得との損益通算で節税ができる場合もありますので、確定申告をした方がよいでしょう。

マンション売却でも節税ができる

譲渡所得に課せられる税率は、不動産の所有期間によって異なります。

税率は、所有期間が5年以下なら39.63%、5年を超えている場合は20.315%です(復興特別所得税2.1%も含む)。

つまり、6年以上所有すれば税率をおおよそ半分にできるわけです。

ここで注意しなければいけないのが、所有期間は譲渡年の1月1日時点で決まること。

例えば、2011年7月に購入したマンションを2016年8月に売却しても、2016年1月1日時点では4年半しか経過していないため、税率は39.63%になりますので、注意しましょう。

また、複数の物件を同時(同じ年)に譲渡して通算することで節税することも可能です。

例えば、物件Aの譲渡所得はプラス300万円、物件Bはマイナス500万円の場合、通算すると200万円の赤字となり課税されないなど、節税することができます。

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