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確定申告はどうする?

マンション売却時にかかる税金について

投資用マンションを所有している方なら、すでに確定申告をされていると思いますが、マンションを売却した際にも売却益があれば確定申告をする必要があります。

そこでまずは、マンション売却時にかかる税金の種類について紹介しましょう。

売却時にかかる税金は、「印紙税」「登録免許税」「譲渡所得税」の3つが該当します。

印紙税

投資用マンションを購入した際にも、売買契約書に印紙を貼付していますが、売却時にも同様に印紙を貼付する必要があります。

ただし、売主は売買契約書の原本を持つことが義務付けられていないため、売買契約書をコピーするだけで印紙代は節約できます。

登録免許税

こちらも、投資用マンションを購入した際にかけられる税金です。

売却時にもかかりますが、その対象者は「抵当権抹消登記」をする方のみです。つまり、抵当権のかかった物件を売却時に抹消登記をする方が支払う税金となります。

所得税と住民税

売却した際に利益(譲渡所得)があった場合、所得税と住民税に一定率の税金が課せられます。この場合の利益、つまり譲渡所得は、以下の公式で算出されます。

譲渡所得=売却額-購入額-諸経費

例えば、購入したときの物件価格が3,000万円、売却額が4,000万円、仲介手数料などの諸経費が200万円かかった場合、譲渡所得は800万円となります。

譲渡所得がプラスであれば確定申告をする必要がありますが、売却額が購入額を下回るマイナスの場合は課税されないため、税法上では確定申告をする必要はありません。

ただし、給与所得との損益通算で節税ができる場合もありますので、確定申告をした方がよいでしょう。

確定申告の流れとは

確定申告は、最初のうちは様々な書類が多く、面倒に感じるかもしれませんが、実際に要点だけまとめると作業は非常に少なく、慣れればそれほど難しいと感じることはありません。

簡単に流れを紹介すると、まず、確定申告に必要な書類を揃え、それをもとに確定申告書を作ります。そして、確定申告書を含めた提出書類をチェックし、問題がなければこれら書類を税務署に提出するだけです。

詳しい書き方などは税務署に尋ねたり、インターネットで調べたりすれば詳しく紹介されているため、迷うことはほぼありません。

まずは、必要な書類の作成から始めましょう。

確定申告時に必要となる書類

確定申告時に必要な書類と、特徴をまとめました。

確定申告書B様式

確定申告書にはA様式とB様式の二種類があります。B様式は主に個人事業主用の書類なのですが、不動産投資ではこちらのほうが多くの対象者をカバーしているのでB様式のほうが確実に不備を減らすことができます。なお、これは税務署で入手できます。

登記簿謄本

地元の法務局にて入手できます。600円と有料です。これは特に書くものがないので所持するだけで大丈夫です。

ちなみに現在は「全部事項証明書」と呼ばれていることもあるのですが、地域によっては登記簿謄本と呼ばれていることもあるので少々混乱する場合があります。この2つはどちらも同じ意味合いなので登記簿謄本で通じなければ全部事項証明書の発行を依頼しましょう。

各領収書

売却時に受け取った仲介手数料や登記費用などの領収書を提出しなければなりません。なお、これはコピーでも可能です。こちらも登記簿謄本と同じく書類のみの提出になるため、何か書くことはありません

なお、何らかの理由で紛失していた場合、業者に頼めばコピーをもらうことができます。しかし、あくまでコピーなので税務署に紛失し、再発行したという旨をあらかじめ伝えましょう。

ちなみに、両流書の保管義務期限は7年なので業者が義務期間を過ぎたものを処分していた場合は少しややこしいことになります。ですが、基本的に7年前の領収書を使う機会はほぼないです。

不動産売却時の売買契約書

購入及び売却時の契約書も、やはり何かを表記することがなく、ただコピーを提出すればそれで大丈夫です。なお、売買契約書は実際には必須の書類ではないため、ない場合は再発行が可能ですので、急ぎで確定申告をしない時は依頼しましょう。なぜなら、もし未提出だった場合税務署から連絡と説明を求められるからです。

譲渡取得の内訳書

不動産の所在地や土地の面積、売却金額などを記入するための用紙です。税務署で入手・記入することになります。こちらもB様式書と同じく記入例は見つけやすいため、難しいことはありません。

分離課税用の申告書

B様式書の申告書と同じく、税務署で入手できます。主に不動産や株式などの分離課税の税額を算出するための書類です。B様式書を先に記入すれば計算がスムーズに行なえます。

確定申告において記入が必要なのは、上記2つと併せて分離課税申告書の計3枚のみです。

マンション売却でも節税ができる

譲渡所得に課せられる税率は、不動産の所有期間によって異なります。

税率は、所有期間が5年以下なら39.63%、5年を超えている場合は20.315%です(復興特別所得税2.1%も含む)。

つまり、6年以上所有すれば税率をおおよそ半分にできるわけです。

ここで注意しなければいけないのが、所有期間は譲渡年の1月1日時点で決まること。

例えば、2011年7月に購入したマンションを2016年8月に売却しても、2016年1月1日時点では4年半しか経過していないため、税率は39.63%になりますので、注意しましょう。

また、複数の物件を同時(同じ年)に譲渡して通算することで節税することも可能です。

例えば、物件Aの譲渡所得はプラス300万円、物件Bはマイナス500万円の場合、通算すると200万円の赤字となり課税されないなど、節税することができます。

もし確定申告をしないとどうなる?

確定申告は面倒だと思う人もいますが、だからといってサボると余計に面倒なことになる上にペナルティが課せられてしまいます。

そもそも、面倒だからと意図的にサボった場合、脱税とみなされ立派な法律違反となってしまいます。確定申告は義務です。きちんと行ないましょう。

申告納税を怠った際のペナルティとは

確定申告を怠った場合のペナルティを見ていきましょう。

無申告加算税

確定申告は1年間の所得を翌年の2月1日から3月15日までに申告・納税をしなければなりません。
簡単に言うと、2016年中に得た収入は2017年の2月から3月15日までに報告しなければならないということです。

もし、この日までに申告・納税をしなかった場合、50万円までの申告漏れは15%、50万以上の申告漏れは20%の割合を乗じた税金を納めなければならなくなります。つまり、収入が大きければ大きいほど確定申告が遅れたら大金を納税しなければならないということです。

しかし、申告期限から2週間以内に自主的に手続きをすれば無申告加算税を課されることはありません。しかし、できるだけ期日内に申告しましょう。

延滞税

わかりやすくいえば、レンタルビデオの延滞料金のようなものだと思ってください。期限を遅れて納付しなかった場合、翌日から納付する日までの日数に応じて延滞料金ならぬ延滞税が加算されていきます。

それでも無視し続けると最悪資産差押えという事態になります。よって、無視するということはできませんし、してもデメリットしかありません。

計算方法などが複雑な確定申告は税理士に任せる

確定申告は慣れればそれほど難しいことはありませんが、職業によっては書類の数が多くなり、慣れていないとかなり手間取ります。書類を揃えるのに数日かかることもあるので、どうしても書類が多くなるようでしたら税理士に任せたほうが良いです。

税理士ならば面倒な計算も全て行なってくれるため、実にスムーズに確定申告が終わります。時は金なりという言葉があるように、作業に時間がかかるなら多少のお金を払っても税理士におまかせしましょう。

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