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仲介業者を通さない場合(直接取引)

マンションの買取業者が急増している

ここ数年、仲介業者を通さずにマンションを売却することのできる「買取業者」が急増しています。とりわけ、投資用のワンルームマンションは、今後も需要が見込めるとして買取業者も力を入れているようです。

まずは一般的な売却(仲介)と、買取の違いについて改めて説明していきます。

仲介と買取の違いとは

仲介とは…不動産会社が仲介してくれるサービス

仲介とは、不動産会社が売主の物件を店頭や広告メディアなどを通して宣伝してくれる、いわば売却活動のサポートサービスです。

売却額は売主側で希望価格を設定できるため、満足いく売却ができると言われています。

ただし、その物件を気に入ってくれる買主が現れるのを待つしかないのが大きなデメリット。いつまでも売れないようであれば、売却額を値下げする必要もあるわけです。

また売却価格の3~5%+6万円の手数料が必要なのも、仲介の大きな特徴でしょう。

買取…不動産会社が買主になる直接取引

買取とは不動産会社が買主となり、売主の不動産物件を購入する直接取引です。

買主が現れるまで売却ができない、場合によっては値下げが必要となる仲介とは違い、確実な早期売却が可能となります。

仲介手数料もないことがほとんどなので、より高い価格で売却することも期待できます。

直接取引を行う不動産会社は、売主から買い取った物件に付加価値をあたえ、より高い金額で再販売することで利益を生み出しています。

たとえば3,000万円で売却した物件は、間取りの変更やオール電化などのリフォーム・リノベーションを施し、3,500~4,000万円で売るわけです。

この工事費の分、仲介による売却よりも価格は低く買い取られる傾向があるとも言われています。

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マンションの直接買取を選ぶメリット

投資マンションの売却時に、買取業者に依頼するメリットを以下にまとめました。

売却・現金化の早さ

買主が直接交渉できる会社なので、金額や契約条件さえ合えば即売が可能です。早いところでは、一週間以内で査定から売却・入金を完結させる会社もあるほどです。

仲介手数料が無料

あいだに別の会社を挟まない分、仲介手数料は一切不要の会社がほとんど。その分を売却額に還元してくれる会社もあるため、より高額での売却を見込めます。

瑕疵担保責任を免除

売却した物件に欠陥があった場合、一定期間、売主には修復をする義務があります。これを「瑕疵担保責任」と呼びます。直接買取ではこの責任が免除されるため、後々のリスクを回避することができるのです。

人に知られずに売却できる

仲介で売却するとなると、当然ホームページや大手ポータルサイト、また折り込みチラシや現地内覧会など、広告・宣伝活動が必要となります。買取業者であれば、近所の人や会社の同僚などに知られずに売却できます。

売却のためのリフォーム・リノベーション費用は不要

マンションの直接買取を行う会社は、基本的に物件を購入後にリフォーム・リノベーションを施し、再販売します。このため売主側が高く売るためにそのような余分な費用をかけて売却に臨む必要がないのです。

タイミングを選べる

仲介による売却では、物件を気に入ってくれる買主が現れるまで物件を売ることができません。買取であれば即売が可能なので、売却後のスケジュールが組みやすくなります。

マンション買取業者の利益獲得の仕組みを紐解く

利益を得る仕組みとは

基本的にマンション買取業者は、利益=売上-(販管費+広告費)といった図式で利益を上げています。

たとえば、マンション買取業者が1,000万円で物件を購入したとします。

この購入した物件を他者に1,200万円で売却すると、この時点で200万円の売上が出ます。

この粗利益から、集客のために使用した広告費や、転売にかかる販売費を除いたものが買取業者の利益となります。

広告費用が業者の買取金額を左右する

広告にかかる費用は、媒体や方法によって異なります。

たとえば高額な費用がかかる部類のものでは、「リスティング広告」が挙げられます。

Googleでインターネットを検索した時に、検索結果の一番上に「広告」とマークの入った検索結果が並ぶのを見たことはありませんでしょうか。

特定の検索ワードに対して、自社の広告を上位表示させてユーザーの目につきやすくすることが、このリスティング広告の狙いです。

このリスティング広告はクリックされる度に費用がかかるため、ユーザーのクリック数に応じて費用が増えていってしまいます。

リスティング広告の費用はクリック数×クリック単価となるため、広告費にかかる費用が明確ではありません。また、クリック単価も登録しているキーワードによって、1クリックが数十円のものから数千円のものまで様々です。

本来であれば広告費が高額になると、それに伴って利益は少なくなってしまうところです。

しかしながら、悪質な業者は物件の買取費用を減らすことで、損失の帳尻を合わせようとする場合があります。

物件を売却する場合には、インターネット上で「不動産 買取」などのワードで検索して、リスティング広告を利用していないかを確認してみましょう。

よく広告を見かける企業は広告費も割高になる?

インターネットを利用していると、いくつかのワードでリスティング広告がヒットして、よく目にとまる業者もあるでしょう。

こうした業者は複数ワードでリスティング広告を利用しているため、広告費としてより多くの費用を投じていることが考えられます。

もちろん、全てがそうだとは一概に言えませんが、広告費に対して打ち上げが足りない場合は利益で調節を図っていることも多いです。

これは、広告費分のリスクを消費者側が背負うことになる構図になります。

ですから、リスティング広告で頻繁に見かける業者には、細心の注意を払う必要があるのです。

なんでも買取してくれるわけではないことを把握する

世帯数が多い大規模マンションや、問題を抱えている物件については買取業者も購入を見送る場合があります。

その理由として、販売が遅れてしまうと、買取業者も資金回収がどんどん遅れてしまうからです。

買取業者は資金回収をしながら物件の売買を行うので、販売が滞ってしまうと買取のための資金が行き詰まり、スムーズに事業を回せなくなってしまいます。

また、買取業者は金融機関から借り入れた資金を利用して物件を購入し、利益を上げて返済するという方法をとっているところも少なくありません。

そのため、販売に時間がかかってしまうと、その分金利負担が大きくなってしまいます。

こうした理由が重なることで、物件を買取してもらえない場合があることを念頭に置いた上で、業者選びを行いましょう。

マンション買取業者選びの注意点

一部のマンション買取業者の中には悪質なところもあるようです。それは両手取引に加担する業者

たとえばA社という両手取引を行う仲介業者がいたとして、売主から売却サポートを依頼された物件を売ろうとします。ところが本来4,000万円相当の物件を、両手取引に加担する買取業者へ3,000万円で売るわけです。

こんどは買取業者がその物件にリフォームやリノベーションを施し、A社を通して3,500~4,000万円で売りとばす…。すると仲介業者は同じ物件で2回も仲介手数料を得て、買取業者も利益をあげることができるのです。

このような卑劣な行為を平然としている不動産仲介業者・買取業者は意外と多くいるそう。損のないマンション売却には、実は信頼できる優良な業者選びが最も重要なことなのです。

信頼できるおすすめ投資マンション売却会社とは?

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面倒な確定申告といった税務処理についても顧問税理士に相談ができるため、売却後も手厚いサポートが受けられます。節税対策にもつながるため、一度相談してみると良いでしょう。

会社概要

会社名 株式会社Fan's
住所 東京都渋谷区恵比寿4-3-8 KDX恵比寿ビル5F
営業時間 10:00~20:00
URL http://precedential.net/mansion_kaitori_c/index.php